서울 부동산 시장 현황 및 규제 조치(강남3구, 용산구 토지거래허가구역 지정)

1. 서울 집값 상승과 시장 과열 현황 🏠

최근 서울 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다.

특히 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 중심으로 아파트 매매 가격이 급등하고 있으며, 이에 따라 정부와 서울시는 강력한 규제 조치를 발표했다

 

한국부동산원이 발표한 자료에 따르면, 3월 10일 기준 서울 아파트 매매 가격은 0.2% 상승했으며, 이는 한 달 전 상승률(0.02%)보다 10배 높은 수치이다.

 

특히 송파구는 전주 대비 0.72% 상승해 2018년 이후 최고 상승률을 기록했다.

 

2. 강남3구 및 용산구 토지거래허가구역 지정 📃

서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정했다.

 

이는 특정 동(洞) 단위가 아닌 자치구 전체를 대상으로 한 최초의 조치이다.

 

이번 조치는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용되며, 필요 시 연장이 검토될 예정이다.

 

▶️ 토지거래허가제란?

 

토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역에서 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 규제이다.

 

주택 거래의 경우 실거주 목적 매매만 허용되며, 전세를 끼고 매입하는 갭투자는 불가능하다.

 

▶️ 지정 배경

 

• 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담 지역의 토지거래허가구역 해제 이후 강남권을 중심으로 아파트 거래량과 가격이 급등했다.
• 한국은행이 기준금리를 연 2.75%로 인하하며, 대출 부담이 줄어들자 매수세가 강해졌다.
• 일부 지역에서 풍선효과가 발생해, 규제에서 제외된 지역의 집값이 급등하는 현상이 나타났다.

 

서울시와 국토부는 이번 조치를 통해 시장 과열을 진정시키고 투기 수요를 차단하겠다는 입장이다.

국토부 관계자는 "시장 과열이 지속될 경우 추가 지정도 검토할 것"이라고 밝혔다.

 

3. 서울시의 추가 부동산 규제 방안

 

 

▶️ 금융 규제 강화

 

• 주택담보대출 등 금융·가계 대출 관리 강화
• HUG(주택도시보증공사) 전세자금대출 보증비율 하향 조정(7월 → 5월 조기 시행)
• 정책대출 증가 시 대출금리 추가 인상 검토

 

▶️ 투기 수요 단속

 

• 국토부와 서울시 합동 점검반 운영
• 편법 대출 및 허위 신고 기획 조사
• 자금 출처 수시 조사 병행

 

4. 주택 공급 확대 정책

서울시는 시장 안정화를 위해 공급 확대도 병행할 방침이다.

 

• 재개발·재건축 관련 법률 개정 추진
• 사업장별 최대 50억 원 규모의 저리 초기사업비 융자 시행
• 민간 주도의 주택 공급 확대 지원

 

오세훈 서울시장은 "규제는 최소한으로 해야 하지만, 시장이 왜곡될 경우 개입이 필요하다"며 "비정상적인 시장 흐름에는 단호히 대응하되, 민간 차원의 주택 공급도 적극 확대할 것"이라고 강조했다.

 

5. 전망과 향후 대응

전문가들은 이번 조치가 단기적으로 강남 3구 및 용산구의 집값 상승을 억제하는 효과를 낼 것으로 보고 있다.

하지만 중장기적으로는 공급 확대가 병행되지 않으면 또 다른 풍선효과가 발생할 수 있다는 우려도 있다.

정부와 서울시는 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 추가 규제 및 공급 정책을 조율해 나갈 예정이다.